Wet kwaliteitsborging aannemer: wat verandert er en hoe bereid je je voor?

De wet kwaliteitsborging aannemer is geen toekomstige verplichting meer, maar dagelijkse praktijk. Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voor alle nieuwbouwprojecten in gevolgklasse 1, zoals grondgebonden woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Uit het officieel TloKB Jaarverslag over 2024 blijkt dat in dat eerste jaar al 1.446 bouwprojecten met een bouwmelding zijn geregistreerd, samen goed voor 4.645 bouwwerken. Dat zijn geen pilotcijfers meer. De wet is actief, de kwaliteitsborgers zijn actief en de handhaving ook.

Wat de wet kwaliteitsborging voor de aannemer concreet verandert

De kern van de Wkb is een verschuiving van verantwoordelijkheid. Voorheen toetste de gemeente of een bouwplan voldeed aan de bouwtechnische eisen. Onder de Wkb doet een onafhankelijke, gecertificeerde kwaliteitsborger dat tijdens de uitvoering. Dat klinkt als een administratieve aanpassing, maar de gevolgen voor aannemers zijn ingrijpend.

De drie grootste veranderingen op een rij:

1. Verruimde aansprakelijkheid bij gebreken
Onder het oude recht was de aannemer na oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering had kunnen ontdekken. De Wkb draait dat om. Zoals het kennisdossier Wkb van Bouwend Nederland bevestigt: ook als gebreken bij oplevering niet zijn geconstateerd, blijft de aannemer aansprakelijk, tenzij de gebreken aantoonbaar niet aan hem zijn toe te rekenen. De bewijslast verschuift dus naar de aannemer.

2. Verplicht opleverdossier
De aannemer moet bij oplevering een dossier aan de opdrachtgever overhandigen. Dat dossier bevat alle informatie die nodig is om het gebouw te beheren, onderhouden en aan te passen. Denk aan tekeningen, berekeningen, keuringsrapporten en verslagen van uitgevoerde controles. Ontbreekt het dossier of is het onvolledig, dan is dat direct een risico bij een aansprakelijkheidsclaim.

3. Bouwmelding en gereedmelding
Voor de start van de bouw doe je een bouwmelding bij de gemeente, minimaal vier weken van tevoren. Na afronding volgt een gereedmelding, vergezeld van een verklaring van de kwaliteitsborger dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische eisen. Zonder die verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.

Strijdigheden in de uitvoering: wat zeggen de cijfers?

Een van de meest opvallende bevindingen uit het eerste jaar komt uit de landelijke Wkb monitoringsrapportage over 2024: 51 procent van de kwaliteitsborgers meldde strijdigheden tijdens de uitvoering, vaak met betrekking tot veiligheid. Dat is geen marginaal percentage. Het betekent dat op meer dan de helft van de projecten de kwaliteitsborger iets aantrof dat niet klopte met de bouwtechnische eisen.

Voor aannemers is dat een helder signaal. De kwaliteitsborger is geen rubber stempel. Hij of zij controleert actief, vergelijkt wat er staat met wat er gebouwd wordt en legt afwijkingen vast. Als uitvoerder ben je degene die dat dagelijks moet managen. Dat vraagt om een gestructureerde werkwijze op de bouwplaats, niet alleen aan het einde van het project.

Positief nieuws uit diezelfde rapportage: 92 procent van de kwaliteitsborgers gaf aan geen wachttijd te hanteren. Capaciteit is dus vooralsnog geen bottleneck. De bottleneck zit in de voorbereiding en vastlegging aan de kant van de aannemer.

Het opleverdossier als kern van je bewijsvoering

De verruimde aansprakelijkheid maakt het opleverdossier tot het belangrijkste document dat je als aannemer beheert. Het is je bewijs dat je het werk correct hebt uitgevoerd en dat eventuele gebreken niet aan jou zijn toe te rekenen. Maar in de praktijk zien we dat dit dossier vaak pas aan het einde van het project wordt samengesteld, op basis van wat er nog te vinden is.

Dat is een riskante aanpak. Foto’s van ingemetselde leidingen, keuringsrapporten van installaties, afwijkingen die in overleg zijn opgelost: al die informatie verdwijnt snel als je het niet direct vastlegt. Een opleverdossier bouw je gedurende het hele project op, niet in de laatste week.

Een digitale werkmethode helpt daarbij. Met DiviD leg je observaties, foto’s en afwijkingen direct vast op de bouwplaats, gekoppeld aan de juiste locatie en het juiste onderdeel van het werk. Zo bouw je gedurende de uitvoering automatisch een dossier op dat bij oplevering compleet is. Bekijk hoe DiviD werkt via https://dividapp.com/.

Concreet betekent een goed opleverdossier onder de Wkb minimaal het volgende:

• Tekeningen van het gerealiseerde werk (as-built)
• Berekeningen en specificaties van toegepaste materialen
• Keuringsrapporten van installaties (gas, elektra, ventilatie)
• Verslagen van bouwvergaderingen en beslissingen over afwijkingen
• Foto’s van verborgen constructies voor ze worden afgedekt
• Correspondentie over meerwerk of gewijzigde opdrachten
• De verklaring van de kwaliteitsborger

Hoe meer je tijdens de uitvoering vastlegt, hoe minder je achteraf hoeft te reconstrueren.

Wet kwaliteitsborging aannemer: zo organiseer je de samenwerking met de kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger is geen verlengstuk van de gemeente en ook geen toezichthouder in de klassieke zin. Hij of zij werkt op basis van een borgingsinstrument dat is toegelaten door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB). Dat instrument beschrijft welke controles worden uitgevoerd en op welke momenten.

Als aannemer is het verstandig om vroeg in het project duidelijke afspraken te maken:

Wanneer is de kwaliteitsborger aanwezig?
Bepaal samen de controlemomenten. Denk aan fundering, vloeren, dakconstructie en installaties. Zorg dat je tijdig meldt wanneer een fase wordt afgerond, zodat de kwaliteitsborger op tijd aanwezig kan zijn. Werk je met een strakke planning, dan is dat ook voor de kwaliteitsborger relevant.

Hoe worden bevindingen gecommuniceerd?
Spreek af hoe strijdigheden worden gemeld en binnen welke termijn je als aannemer reageert. Leg dat vast. Een mondelinge afspraak op de bouwplaats is niet voldoende als er later discussie ontstaat over wat er is gezegd en besloten.

Wie is het aanspreekpunt?
Op grotere projecten met meerdere onderaannemers is het belangrijk dat er één aanspreekpunt is voor de kwaliteitsborger. Dat voorkomt verwarring over wie waarvoor verantwoordelijk is.

De kwaliteitsborger werkt voor het project, niet voor de aannemer en ook niet voor de opdrachtgever. Zijn of haar verklaring bij oplevering is onafhankelijk. Als de kwaliteitsborger oordeelt dat het bouwwerk niet voldoet, kan de gemeente het ingebruikname verbieden. Dat is een reëel risico als je de samenwerking niet goed organiseert.

Praktische stappen voor uitvoerders en projectleiders

De Wkb vraagt om een andere werkwijze, maar die hoeft niet ingewikkeld te zijn. Het gaat om discipline in vastlegging en communicatie. Hieronder de meest concrete stappen die je nu kunt zetten:

Stap 1: Controleer of jouw project onder de Wkb valt
Gevolgklasse 1 omvat grondgebonden woningen, vakantiewoningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen tot twee bouwlagen. Twijfel je, raadpleeg dan het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) voor de officiële definitie en classificatie.

Stap 2: Regel de bouwmelding op tijd
De bouwmelding moet minimaal vier weken voor de start van de bouw worden ingediend bij de gemeente. Doe dat niet op het laatste moment. Controleer ook of de kwaliteitsborger al is aangesteld door de opdrachtgever of dat je daar zelf actie op moet ondernemen.

Stap 3: Maak een dossierplan
Bepaal aan het begin van het project welke documenten je nodig hebt voor het opleverdossier en wie verantwoordelijk is voor het aanleveren ervan. Maak dat onderdeel van je projectplanning, niet een aparte taak aan het einde.

Stap 4: Leg dagelijks vast
Foto’s van verborgen constructies, afwijkingen en herstelwerkzaamheden horen thuis in het dossier. Leg ze vast op het moment dat ze relevant zijn, niet achteraf. Gebruik daarvoor een digitale tool die gekoppeld is aan je project en locatie.

Stap 5: Communiceer proactief met de kwaliteitsborger
Informeer de kwaliteitsborger tijdig over voortgang en geplande afdekking van constructies. Een kwaliteitsborger die te laat wordt geïnformeerd, kan geen controle uitvoeren. Dat levert vertraging op en mogelijk een onvolledige verklaring bij oplevering.

Stap 6: Lever het dossier compleet op
Controleer voor oplevering of alle documenten aanwezig zijn. Een onvolledig dossier is een aansprakelijkheidsrisico. Zorg dat de verklaring van de kwaliteitsborger er ook bij zit voordat je de gereedmelding doet.

De Wkb vraagt meer van aannemers, maar het biedt ook een kans. Wie zijn processen op orde heeft en een sluitend dossier levert, staat sterker bij eventuele claims en bouwt aan een reputatie van betrouwbare kwaliteit. DiviD helpt uitvoerders en projectleiders om die vastlegging efficiënt te organiseren, direct op de bouwplaats. Ga naar https://dividapp.com/ en ontdek hoe je het opleverdossier bouwt terwijl je bouwt.

Bron: TloKB Jaarverslag 2024 – Eén jaar KB-stelsel actief voor nieuwbouw gevolgklasse 1.